Приватизация квартиры, жилья и жилой недвижимости в Киеве и на Украине

Провозглашение Украины суверенным и независимым, демократическим и социальным государством обусловило необходимость создания ее гармоничной правовой и законодательной базы. Содержание многих конституционных норм и принципов определяет, что государство существует для человека, а не наоборот, то есть происходит перестройка правового государства и гражданского общества. А, следовательно, все государственные органы, их должностные лица, объединения граждан и другие субъекты правоотношений должны придерживаться Конституции Украины, законов и других нормативно-правовых актов Украины.

В процессе перестройки государства должны быть созданы одинаковые условия для развития всех форм собственности. Конституция создала крепкие конституционные основы правового государства и предоставила равные права и свободы для развития каждого человека, возможности применения им всех своих способностей на собственную пользу и в интересах государства.

Первой ласточкой создания таких основ стала Концепция разгосударствления и приватизации предприятий, земли и жилищного фонда, утвержденная Постановлением Верховной Рады Украины от 31 октября 1991  г. №  1767-XII   (дальше – Концепция). Она определила, что главной целью разгосударствления и приватизации государственной собственности является создание многоукладной социально ориентированной рыночной экономики, для достижения чего необходимо создать благоприятную экономическую и законодательную среду. Разгосударствление и приватизация должны были осуществляться под общественным контролем, с широким информированием населения. Концепция предусматривала возможность разгосударствления и приватизации жилья посредством жилищных чеков, которые предоставляли бы гражданам Украины право на бесплатное приобретение части государственного, коммунального, ведомственного жилья в пределах установленного среднего размера общей площади.

Кроме того, предлагалось установить шкалу стоимости выкупа каждого квадратного метра общей площади жилья, которая бы превышала средний показатель, и шкалу денежной компенсации государством каждого квадратного метра общей площади жилья, размер которого оказался бы ниже установленного среднего уровня. Оплата жилья, площадь которого превышает средние показатели, могла осуществляться в рассрочку на условиях, определенных местными советами. Концепция предусматривала переход от заключения договора найма к заключению договора аренды в случае отказа граждан от приватизации жилья, которое они занимали. Жилищные купонные чеки должны были получить все граждане Украины, предлагалось выдавать их на бессрочный срок с возможностью унаследования. А те из граждан, которые уже имели индивидуальное жилье или находились в очереди на улучшение жилищных условий и приобретение бесплатного коммунального жилья, могли бы использовать жилищные чеки на расширение, ремонт, улучшение благоустройства жилья, а также на оплату арендованного жилья. Однако большинство из этих идей и общих мнений, которые планировалось претворить в жизнь, не нашло своего отображения на практике, и приватизация государственного жилищного фонда осуществлялась другим путем.

Реформирование экономики в жилищной сфере предусматривает предоставление гражданам Украины широких возможностей приватизировать государственное жилье или построить его за собственные средства.

На выполнение Закона Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” от 19 июня 1992  г. №  2482-XII (дальше – Закон о приватизации государственного жилищного фонда) и одобренной Верховной Радой Украины Концепции государственной жилищной политики, которая предусматривает широкое привлечение населения к управлению жилищным фондом, Кабинет Министров создал соответствующую нормативную базу, которая урегулировала большой спектр правоотношений, возникающих в процессе приватизации жилья. В частности, это «Порядок предоставления съемщикам одноквартирных домов и квартир домов, включенных в планы ремонта, компенсации за непроведенный ремонт», «Порядок участия в организации и финансировании ремонта приватизированных жилых домов их прежних владельцев», «Порядок выплаты денежной компенсации съемщикам за замену занимаемых квартир на квартиры меньшей площадью» и «Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями».

Приватизация государственного жилищного фонда началась с 1992 г. Целью приватизации было создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, привлечение значительного количества граждан к участию в содержании и сохранении существующего жилья и формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Приватизация должна была способствовать эффективности сохранения жилищного фонда и обеспечивать более качественное его обслуживание. Миновало уже более чем десять лет с того момента, как граждане Украины начали получать квартиры государственного жилищного фонда в частную собственность. За это время произошло много как негативных, так и позитивных изменений. Следует отметить, что в течение последнего времени средства массовой информации обнародовали главным образом негативные последствия приватизации, тогда как позитивным факторам уделялось недостаточно внимания.

Необходимость уделения особенного внимания вопросам приватизации жилья связана в первую очередь с тем, что во время ее осуществления у граждан возникает значительное количество проблем правового характера, главным образом через недостаточную законодательную обеспеченность нормативного урегулирования данного вопроса. На сегодня вопросы приватизации жилья для значительной части граждан Украины уже решены. Поэтому следует очертить основные проблемы, что возникают как в процессе приватизации государственного жилищного фонда, так и при осуществлении прав собственности, и возможный порядок их решения.

На сегодня приватизировано 5,3 млн. квартир и одноквартирных домов или 75,4 % всего жилья, которое может быть приватизировано. То есть большинство граждан, которые живут в квартирах государственного жилищного фонда, уже получило их в собственность. Наибольшие темпы приватизации наблюдались 1993–1994  гг. Этому способствовали объективные причины, в частности, заинтересованность населения в реализации возможности распоряжения жильем с целью его продажи, дарования, передачи в наследство и тому подобное. В дальнейшем темпы приватизации жилья сокращались и составляли в прошлом году лишь 3%. По экспертным оценкам максимальный уровень приватизации в Украине будет составлять не более чем 85% всего жилья, которое может быть приватизировано.

 

ПОЗИТИВНЫЕ АСПЕКТЫ ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИР И ЖИЛЬЯ (ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ).

Следует остановиться именно на позитивных моментах приватизации государственного жилого фонда. Что же получили граждане Украины после претворения в жизнь рыночных реформ? Рассмотрим отмеченные аспекты исходя из специфики осуществления права собственности на жилье и его форм.

В подавляющем большинстве жилье в собственность граждан перешло бесплатно, оплачивались лишь услуги за оформление приватизационных документов. С целью поощрения населения до приватизации были установлены равные условия оплаты за содержание приватизированного жилья и жилья, которое используется на условиях найма (аренда квартиры). После получения квартиры в частную собственность граждане Украины могут распоряжаться ею по своему усмотрению, в частности продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать или заключать другие праводействия, не запрещенные действующим гражданским законодательством Украины.

Срок приватизации государственного жилищного фонда был продолжен до 31 декабря 2006 г., хотя Закон о приватизации государственного жилищного фонда срока действия жилищных чеков не определяет.

Жилье, и прежде всего квартиры в многоквартирных домах, является специфическим видом недвижимости, поскольку его владельцы ограничены в возможности распоряжения им. Ограничения касаются использования жилья не по назначению, поскольку согласно ст.  6 Жилищного кодекса Украинской ССР от 30 июня 1983  г. №  5464-Х (дальше – ЖК), жилые дома и жилые помещения предназначаются исключительно для постоянного проживания граждан.

Значительное количество жилья, которое имело статус служебного, изменило своих владельцев. Дело в том, что по решению соответствующих советов квартиры со статусом служебных были переведены в государственный жилищный фонд, после чего граждане Украины получили возможности постоянно пользоваться ими и приватизировать их.

Следует отметить, что в некоторых случаях статус таких помещений не определен, и они лишь условно считаются служебными. Согласно с п.2 ст.2 Закона о приватизации государственного жилого фонда, квартиры (комнаты, дома), отнесенные в установленном порядке к числу служебных, не подлежат приватизации.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР И СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.

Служебные жилые помещения могут предоставляться только определенным категориям граждан. Они предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных по решению исполнительного органа районного, городского, районного в городе совета. Основанием для вселения а такое помещение является специальный ордер, который выдается на основе этого решения.

Иногда гражданам отказывали в приватизации квартир, которые словно бы считались служебными. Такие помещения именовались “служебными” без выноса решений исполкомов соответствующих советов. Ордера на эти помещения не отвечают форме, установленной действующим законодательством. В большинстве случаев они кажутся не исполкомами, а предприятиями, учреждениями, организациями, подписываются их руководителями, то есть лицами, которые не имеют надлежащих полномочий. Бывают случаи, когда ордера вообще не выдаются.

И поэтому, когда граждане Украины, которые проживают в служебных квартирах, выражают желание приватизировать свое жилье, этот вопрос решается в каждом конкретном случае отдельно. Дело в том, что необходимо проверить, существует ли решение исполкома о предоставлении квартире статуса служебной, отвечает ли ордер установленной норме, имеет ли право гражданин на приватизацию этой квартиры, если статус служебной с нее будет снят. Однако граждане, которые проживают в служебных жилищных помещениях, после отработки ими в течение 10 лет в должности, приобретают право на получение служебного жилья, имеют право требовать предоставления им вместо служебного жилья обычного или снятие с этого жилья статуса служебного с последующей приватизацией.

Общее правило, закрепленное в п.2 ст.2 Закона о приватизации государственного жилищного фонда, предусматривало обязательность согласия всех съемщиков на приватизацию комнат в коммунальных квартирах, что ограничивало права граждан, которые живут в коммунальных квартирах, тогда как действующее законодательство всем гражданам предоставляло право получать в собственность квартиры государственного жилого фонда.

Изменения к ЖК повлекли и внесение изменений к п.2 ст.2 Закона о приватизации государственного жилого фонда, в соответствии с которым были изъяты ограничения на приватизацию отдельных жилищных помещений в коммунальных квартирах.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ ПРИ ОБЩЕЙ ЧАСТИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ КВАРТИРЫ.

При общей частичной собственности на квартиру каждому из ее жителей принадлежит часть собственности на квартиру в целом. Каждый участник частичной собственности может ею распоряжаться, а в случае смерти владельца его часть переходит в собственность другого лица в порядке наследования и других, определенных законом, оснований.

В ряде упорядоченных домов для малосемейных, которые имели статус общежитий и квартиры которых не подлежали приватизации, этот статус был изменен, квартиры получили своих новых владельцев. И теперь хозяева приватизированного жилья переживают за него.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ.

Несколько десятилетий тому на территории Украины размещалось большое количество военных объектов. Для работников этой отрасли возводились специальные жилые массивы, которым предоставляли статус закрытых. Обслуживали эти поселения военнослужащие и другие лица, которые работали в штате служб, необходимых для нормального функционирования главных объектов.

Следовательно, государство взяло на себя труд обеспечения социальной защиты военнослужащих, в том числе возможности приватизации ими жилых помещений. До получения постоянного жилья военнослужащим предоставляются служебные помещения. В случае их отсутствия военная часть временно арендовала жилье для обеспечения им семьи военнослужащего или по его желанию выплачивала денежную компенсацию за аренду жилого помещения.

Приватизация квартир (домов) государственного жилищного фонда, расположенных на территориях закрытых военных поселений, запрещается п.  2 ст.  2 Закона о приватизации государственного жилищного фонда.

Положение о статусе “закрытого гарнизона” предусматривает, что лица, которые потеряли связь с Министерством обороны, должны быть отселены на жилую площадь местных органов государственной исполнительной власти. Однако, в отдельных закрытых гарнизонах, пропускной режим фактически упразднен, на их территориях размещаются коммерческие структуры, главные объекты теряют свою принадлежность к Вооруженным Силам Украины (например, военные аэродромы используются любыми летательными аппаратами). А статус “закрытых городков” не позволяет тысячам семей использовать свое право на приватизацию жилья.

В случае, если объект теряет стратегическое значение для обороны государства и потребность использования военного городка как закрытого исчезает, законодательство предусматривает возможность для изменения статуса закрытого военного поселения и выведения его из подчинения военного формирования.

Статья 12 Закона Украины “О социальной и правовой защите военнослужащих и членов их семей” от 20 декабря 1991  г. №  2011-XII четко определяет, что офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы при увольнении в запас или в отставку по выслуге лет либо в связи с сокращением численности или штата военнослужащих, а также члены семей военнослужащих, которые погибли или умерли, либо пропали без вести во время прохождения службы, имеют право на бесплатное получение в частную собственность жилого помещения, которое они занимают, в домах государственного жилищного фонда. Следует отметить, что отмеченные вопросы постепенно решается должным образом.

В соответствии с Законом Украины о приватизации государственного жилищного фонда, приватизации подлежит государственный жилищный фонд – жилой фонд местных советов и жилой фонд, который находится в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений и организаций. Жилые дома и жилищные помещения, которые принадлежали колхозам и другим кооперативным организациям и их объединениям, образуют общественный жилищный фонд, на который действие закона не распространяется.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР И ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБЪЕДИНЕНИЙ.

Статья 28 Закона Украины “О собственности” от 7 февраля 1991  г. №  697-XII определяет, что объектами права собственности общественных объединений, в том числе профессиональных союзов, благотворительных и других общественных фондов, является имущество культурно-образовательного и оздоровительного назначения, денежные средства, акции, другие ценные бумаги, жилые дома, сооружения производственного и непроизводственного назначения, оборудования, оборудования, транспортные средства и другое имущество, необходимое для обеспечения деятельности, предусмотренной их уставами (положениями).

В соответствии со ст.4 ЖК, жилые дома и жилые помещения в других зданиях, которые принадлежат профсоюзным и другим общественным организациям, образуют общественный жилищный фонд. Его судьбу решают высшие органы управления этих организаций (общие собрания, конференции, съезды и тому подобное), поскольку коллективный владелец самостоятельно владеет, пользуется и распоряжается объектами собственности, которые ему принадлежат. Функции по хозяйственному управлению коллективным имуществом высшие органы управления владельца могут положить на создаваемые ими органы. Коллективный владелец по своему усмотрению определяет, как ему приватизировать жилищный фонд – бесплатно или за плату путем заключения договора купли-продажи. В отдельных случаях он предлагает гражданам заключать договора купли-продажи квартир, в которых они живут. С учетом важности проблемы, в большинстве случаев вопрос приватизации общественного жилого фонда решается в интересах граждан, общественный жилой фонд переводится на баланс местных советов, после чего граждане имеют право на их приватизацию.

В последнее время граждане, которые частично использовали жилищные чеки в процессе приватизации квартир государственного жилищного фонда, получили новые квартиры и имеют остатки жилищных чеков на депозитных счетах, которых хватает для оформления права собственности на вторую квартиру, используют эти остатки для приватизации последней. Практика применения жилищного законодательства сложилась таким образом, что органы приватизации осуществляют доприватизацию жилья гражданам за неиспользованные части жилищных чеков в пределах их стоимости и с доплатой личных средств при наличии избытков жилой площади. При этом новое жилье оформляется в соответствии с  Законом Украины о приватизации.

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ.

Сегодня перед гражданами Украины встали некоторые проблемы, поскольку происходит перераспределение собственности, которая в течение долгих лет накапливалась как общегосударственная. Права квартиросъемщиков государственного жилищного фонда, которые становятся владельцами, защищает закон. С момента приватизации владельцы квартир являются совладельцами дома соответственно своим частям в доме, они получают право общей собственности на вспомогательные помещения дома, как на имущество, что будет перебывать в общем пользовании и не может быть отделенным, то есть владельцы квартир являются совладельцами дома в целом.

На сегодня одним из главных заданий государства является создание объединений совладельцев многоквартирных домов как коллективных владельцев жилья, которые смогут принять на свой баланс дом или жилищный комплекс. В Украине создано более чем 2 тыс. объединений совладельцев многоквартирных домов. Существующий городской жилой фонд составляет свыше 600 млн. кв. м жилья, большинство которого находится в частной собственности. Поэтому становится понятным, что таких объединений создано пока еще недостаточно. Процесс их образования сдерживало то, что к принятию Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” от 29 ноября 2001  р №  2866-III   (дальше – Закон) из-за отсутствия правового статуса объединений они как организационно-правовая форма не были субъектом права в гражданском, земельном и налоговом законодательстве.

Отмеченный закон определяет правовые и организационные принципы создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, защиты их прав и выполнения обязанностей относительно общего содержания многоквартирного дома. Объединение создается как организация для обеспечения и защиты прав его членов и для контроля за выполнением их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечение своевременного поступления средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.

В развитие Закона Кабинет Министров Украины утвердил такие нормативные акты: “Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома”, “Порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс”, “Порядок проведения расчетов с членами объединения совладельцев многоквартирного дома, которые имеют перед ним задолженность, за выполненные ими работы по содержанию неделимого и общего имущества объединения”, “Порядок создания специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома”.

Таким образом, если жители будут заинтересованы в сохранении своих квартир и домов и понимать проблемы, связанные с эксплуатацией жилья, количество вопросов в этой сфере постепенно будет уменьшаться.

Однако актуальным остается вопрос разработки законопроектов относительно жилищной кооперации в Украине.

 

НЕГАТИВНЫЕ АСПЕКТЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ.

Одним из факторов, который негативно отражается на иждивении приватизированного жилья, имеется неудовлетворительное техническое состояние части жилищного фонда. Практически вся массовая застройка 1955–1965  гг. требует ремонта. Граждане, которые проживают в таком жилье, не всегда выражают желание приватизировать его.

Из-за отсутствия необходимых средств в ближайшее время привести эти дома в надлежащее техническое состояние невозможно. Следует отметить, что фактические объемы ремонта и реконструкции жилья пока еще, к сожалению, ежегодно уменьшаются.

В некоторых случаях местные органы власти и управления отказывают гражданам в их законном праве на приватизацию жилья, пользуясь именно законодательной неопределенностью в отдельных вопросах относительно приватизации квартир в домах, которые нуждаются в ремонте.

Концепция государственной жилищной политики, утвержденная постановлением Верховной Рады Украины от 30 июня 1995  г. №   254/95-ВР, направлена на ликвидацию пришедшего в упадок и аварийное состояние государственного жилищного фонда, расширения реконструкции и модернизации жилого фонда старой застройки. То есть она предусматривает и в дальнейшем развивать жилищную политику государства.

Кабинетом Министров Украины одобренная «Программа реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на период 2002-2005 годы и на период до 2010 года» от 14 февраля 2002  г. №  139. В ней также идет речь о постоянном ухудшении состояния жилого фонда. К категории пришедшего и аварийного в упадок жилья отнесен 4,5 млн. кв. метров жилой площади. К этой категории принадлежат почти 40 тыс. домов. Эксплуатационная характеристика дома и его состояние отображаются в техническом паспорте жилого дома, причем данные этого документа периодически подлежат уточнению.

Техническое состояние конструктивных элементов и технического оборудования жилого дома должно обеспечивать безопасное проживание в нем людей. В случае выявления отклонений от нормативных требований следует проводить все необходимые работы для их немедленного устранения. При выявлении отклонений в техническом состоянии конструктивных элементов, которые угрожают безопасному пребыванию людей в жилом (аварийному) доме, жители, независимо от формы собственности дома, подлежат отселению в другое жилищное помещение.

Формальным основанием для отказа в приватизации жилья может быть включение дома (домов) в планы реконструкции, которые устанавливают перечень таких зданий. Как подтверждает практика, именно для того, чтобы помешать жителям провести приватизацию квартир в престижных домах, они включаются в планы реконструкции жилого фонда, однако это делается без детального обследования и определения действительного состояния конструкций и элементов здания, без привлечения специалистов и экспертов. Хотя иногда в текущем ремонте нуждается только часть дома (домов), который проводится без отселения его жителей.

В соответствии со ст.2 Закона о приватизации государственного жилищного фонда, приватизации не подлежат квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии (в которых невозможно обеспечить безопасное проживание людей). Приватизация квартир в домах, включенных в план реконструкции текущего года, осуществляется после проведения ее владельцем (владельцем) дома. Съемщики, которые проживали в квартирах до начала реконструкции, имеют приоритетное право на их приватизацию.

Но случается, что в некоторых случаях жилые здания (особенно это касается зданий, возведенных более ста лет тому назад) за свою историю уже реконструировались. Однако в очередной раз, без особенной на то необходимости, лишь для того, чтобы выселить жителей, а дом продать, они включаются в планы реконструкции. Это касается в первую очередь центральных районов г. Киева и других больших городов Украины.

Согласно ст.101 ЖК, вместо предоставления жилого помещения на время проведения ремонта съемщику и членам его семьи при согласии наймодатель может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

Это правило, кажется, учитывает интересы граждан, однако временное переселение в другое помещение создает для них много трудностей, поскольку ремонт может растянуться на несколько лет из-за нехватки средств.

Кроме того, дома маневренного фонда, в которые отселяют людей, могут иметь значительно худшие жилищные условия. Кроме того, иногда съемщики на свой риск на время проведения ремонта переселяются не в дома маневренного фонда, а в любые другие, не оборудованные должным образом, помещения. С другой стороны, в некоторых случаях отсутствие жилой площади в домах маневренного фонда является преградой для проведения капитального ремонта, поэтому наймодатель может быть просто заинтересован в самом быстром отселении жителей в любые жилые помещения, без соблюдения действующего порядка и санитарных норм проживания.

В отдельных случаях реконструкция жилых домов с их перепланировкой приводит к уничтожению объектов культурного наследия и больших исторических ценностей, в частности достопримечательностей истории, культуры и архитектуры, что причиняет непоправимого вреда исторической среде.

Под видом будущих реконструкций происходит множество злоупотреблений, что приводит к нарушению жилищных прав граждан, поскольку из-за нехватки средств работы по реконструкции на несколько лет откладываются, а приобрести жилье в собственность после его реконструкции в таких домах их жители просто не в состоянии. Эта проблема касается главным образом столицы Украины и больших старинных городов.

В последнее время начала претворяться в жизнь идея превращения чердаков жилых домов на мансардные этажи. Однако ее реализация происходит путем не достаточно честных методов при отсутствии проектно-сметной документации или выполнения работ неспециализированными организациями, которые даже не имеют соответствующих лицензий, что может привести к разрушению домов, которые не выдерживают дополнительных нагрузок. Эти работы часто осуществляются без согласия жителей квартир многоэтажных жилых домов или без согласия обществ или объединений совладельцев, которые созданы в отдельных домах.

Поскольку этот вопрос является достаточно важным, ему нужно уделять значительное внимание, тем более что отмеченные работы по возведению надстроек, как правило, ведутся без отселения жителей. Однако такое положение вещей противоречит нормам градостроительного и жилищного законодательства, поскольку любая реконструкция предусматривает обязательность отселения жителей.

Пунктом 4 ст.2 Закона о приватизации государственного жилищного фонда предусматривалось проведение приватизации квартир, включенных в планы ремонта, и выплата компенсаций за невыполненный ремонт при условии, что жители домов выразили желание выполнить ремонт собственными силами или за собственные средства с последующей компенсацией. Постановлением Кабинета Министров Украины «О механизме внедрения Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 8 октября 1992 г. под № 572 утвержден Порядок предоставления съемщикам одноквартирных домов и квартир домов, включенных в планы ремонта, компенсации за не проведенный ремонт. Этим документом предусматривалось, что в многоквартирных домах ремонт собственными силами съемщиков или за их средства с выплатой надлежащей компенсации может быть осуществлен при согласии всех съемщиков дома, а распределение компенсации, которую планировалось выделять на проведение ремонтов, должно было осуществляться пропорционально общей площади квартир жильцов. Однако учитывая ряд причин этот порядок выплаты компенсаций не был внедрен.

Ремонт жилья также не выполняется должным образом, хотя п.7 ст.10 Закона предусматривал, что прежние владельцы или их правопреемники, которые владели многоквартирными домами к моменту приватизации, обязаны принимать участие в финансировании их ремонта и способствовать организации его проведения в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Однако владельцы или их правопреемники часто не в состоянии выполнить отмеченные требования относительно ремонта домов, у которых приватизированы все или почти все квартиры. Вот почему жилой фонд местных советов, которым передают жилье приватизированные предприятия, пока еще находится под угрозой последующего упадка.

Кроме того, следует отметить, что в соответствии со ст.24 Закона, прежний владелец, на балансе которого многоквартирный дом находился до момента передачи на баланс объединению, принимает участие в организации и финансировании первого после передачи на баланс капитального ремонта. Законодательство предусматривает, что участие прежнего владельца в финансировании текущих ремонтов имущества, которое будет перебывать в общей собственности объединения, осуществляется по договору или решению суда. То есть, если местный совет в состоянии выполнить капитальный ремонт за счет средств местного бюджета, то это осуществляется по договору, если же средств маловато – то он вынужден выполнять это по решению суда. Однако на сегодня необходимые для этого средства используются для предоставления дотаций и субсидий на содержание жилищного фонда, поэтому данное положение не способствует возобновлению технически пригодного состояния домов.

В коммунальную собственность городов передаются дома ведомственного жилья, которое в 70-80% случаев нуждается в капитальном ремонте. В городских советах средства на такие объемы работ отсутствуют. Вопрос об обязанностях населения по надлежащему содержанию и использованию жилищного фонда, имущества, придомовой территории, получение жилищно-коммунальных и других услуг является проблемным. Почти не создаются объединения совладельцев в знаменитых “хрущевках”, которым по 40–50, а то и более лет.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР И ЖИЛЬЯ, НАХОДЯЩИХСЯ НА ТЕРРИТОРИИ ПРИРОДНО-ЗАПОВЕДНОГО ФОНДА.

С проблемой приватизации квартир, не подлежащих приватизации и находящихся на территориях природно-заповедного фонда, который охраняется как национальное достояние и относительно которого установленный особый режим охраны, воссоздания и использования, сталкиваются многие граждане Украины. Однако объекты социально-культурного назначения вместе с жилыми домами, расположенными на территориях отдельных историко-культурных заповедников, массово передаются в частную собственность разным лицам.

 

 

ПРОБЛЕМЫ ВРЕМЕННОГО ЖИЛЬЯ.

Значительное количество жилых домов использовалось как временное жилье, при этом таким домам предоставлялся статус общежитий. Предприятия, учреждения и организации возводили новые жилые дома для своих работников и улучшали их жилищные условия, а высвобожденное жилье передавалось для временного проживания другим гражданам. Организация и строительство общежитий была обусловлена главным образом невозможностью обеспечения всех граждан, которые нуждались в жилье, отдельными жилыми помещениями. Поэтому Постановлением Совета Министров Украинской ССР и Украинского республиканского совета профессиональных союзов “Об использовании жилых домов для малосемейных, для временного обеспечения жилыми помещениями малых семей” от 30 сентября 1981 г. № 496, было признано целесообразным использовать, при необходимости, как семейные общежития для временного обеспечения жилыми помещениями малых семей, жилые дома для малосемейных. Решение об этом должна была принимать администрация и профсоюзный комитет до начала сооружения дома, а соответствующее использование жилых домов для малосемейных должно было осуществляться после их регистрации как общежитий. Если такое решение не принято, жилой дом заселялся как обычный и на него распространялся правовой режим, установленный для жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда согласно с требованиями действующего жилищного законодательства. Отмеченное постановление нашло широкое воплощение в жилищной политике относительно временного обеспечения обитаемыми помещениями отдельных семей. Предприятия, учреждения, организации при возникновении такой необходимости принимали решение об использовании домов для малосемейных как общежитий и предоставляли им соответствующий статус.

Значительное количество жилых домов, которые имеют статус общежитий, потеряло свою специфику как временное жилье. В большинстве из них проживают семьи, которые лишены как реальных возможностей для улучшения жилищных условий, так и права на постоянное проживание и приватизацию жилой площади, которую они занимают в общежитии. Практика приватизации жилья складывается таким образом, что дома для малосемейных включаются в акт оценки стоимости предприятий, которые приватизируются, а затем в уставные фонды вновь созданных предприятий, а жителям предлагают выкупать жилье по рыночной стоимости, что для большинства из них является невозможным. Хотя по действующему законодательству эти дома должны передаваться в коммунальную собственность как жилые.

Кроме того, значительное количество подобных общежитий находится в неудовлетворительном состоянии, условия проживания в них не отвечают установленным санитарным и техническим требованиям, однако ремонт помещений ложится на плечи жителей общежитий, а не предприятий, как это предусмотрено законодательством. Следует отметить, что на практике существуют неодиночные случаи, когда руководство предприятий принимало незаконные решение относительно перепрофилирования общежитий, передавало их в аренду коммерческим структурам или как закладную, заключало договора купли-продажи зданий, нарушая при этом право жителей на жилье. А в некоторых случаях последних выселяли в принудительном порядке, в нарушение ст.47 Конституции Украины, которая отмечает, что никто не может быть лишен жилья не иначе как на основании закона по решению суда.

Перечень примеров, когда жилищный фонд используется не по-хозяйски, продается за бесценок, разваливается (и это учитывая острый дефицит жилых помещений!), можно продолжить. От прошлой социальной системы многим из граждан осталось единственное – квартиры. Пусть они небольшие, но это – их жилье. И неправомерно у них требовать выкупать свое же жилье. Равные права на жилье имеют все, кто в нем проживает. Это предусмотрено Конституцией Украины. Однако сейчас почти каждый конкретный случай должен решаться через сложную систему правосудия.

Из вышеизложенного выплывает, что назрела острая необходимость внесения изменений и дополнений к Закону о приватизации государственного жилищного фонда, которые бы предусматривали возможность приватизации комнат в общежитиях, реконструкцию общежитий, предоставление им статуса жилых домов для малосемейных с приоритетным правом на приватизацию после реконструкции теми гражданами, которые, согласно с действующим законодательством, не могут быть выселены без предоставления другого жилья. Действие этого положения должно распространяться и на те общежития, которые были включены в уставные фонды хозяйственных обществ, образованных в процессе приватизации, в частности, если оно стало банкротом, подлежит ликвидации или не имеет достаточных средств для финансирования расходов, связанных с содержанием и капитальным ремонтом общежитий.

 

 

ЗАМЕНА ГРАЖДАНАМ ПО ИХ ИНИЦИАТИВЕ ЕЩЕ ДО ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ КВАРТИР С БОЛЬШЕЙ ПЛОЩАДЬЮ НА КВАРТИРЫ С МЕНЬШЕЙ ПЛОЩАДЬЮ

Другим вопросом, который так и остался нерешенным, и который был предусмотрен п.2 ст.7 Закона о приватизации государственного жилищного фонда, – это замена гражданам по их инициативе еще до приватизации жилья квартир с большей площадью на квартиры с меньшей площадью. При этом им должна была выплачиваться компенсация за разницу между общей площадью занимаемой квартиры и квартиры, которая предоставляется, в размере и порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Кроме того, органы местной государственной администрации и местного самоуправления, государственные предприятия, учреждения, организации, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находился жилищных фонд, должны были способствовать гражданам, которые желали заменить квартиры (дома) большей площади на квартиры (дома) меньшей площади.

Вместо этого малые семьи, которые имели большие квартиры, не пользовались отмеченной нормой закона. При необходимости они обменивали свои большие квартиры на квартиры меньшей площади, заключая при этом договора их купли-продажи. По этой причине органы исполнительной власти и соответствующие жилищные организации не получали в свое распоряжение значительное количество жилья (хотя они и имеют в своем распоряжении фонд жилья, который можно было бы использовать с этой целью).

Так и не был введен в действие Указ Президента Украины “О мероприятиях по введению в наличное обращение именных жилищных чеков” от 8 августа 1995 г. № 713. И хоть ст. 4 Закона о приватизации государственного жилищного фонда предусматривала, что жилищные чеки – приватизационные бумаги, которые получаются всеми гражданами Украины и используются при приватизации государственного жилищного фонда, могут также использоваться для приватизации части имущества государственных предприятий и земельного фонда. Таким образом граждане, которые имели жилье на праве частной собственности или которые проживают в жилых домах, которые по ряду причин, предусмотренных п.2 ст.2 отмеченного выше Закона, не подлежат приватизации, не в состоянии использовать свои жилищные чеки, поскольку в наличной форме они не были введены в действие.

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР И ЖИЛЬЯ ПРИ НАЛИЧИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО КВАРТПЛАТЕ И КОММУНАЛЬНЫМ УСЛУГАМ.

Юридически жилищные организации и службы приватизации не имеют права отказывать жителям квартир в их приватизации при наличии в них задолженности за квартирную плату и плату за жилищно-коммунальные услуги. Однако в отдельных случаях недобросовестные жители после приватизации квартир продают их и исчезают из поля зрения этих организаций. И иногда найти их бывает достаточно тяжело, еще более проблематичным является взыскание с них задолженности. На решение этой проблемы направлен один из новых нормативно-правовых актов: 1 июля 2003 г. вступил в силу Закон Украины “О реструктуризации задолженности по квартирной плате, плате за жилищно-коммунальные услуги, потребленные газ и электроэнергию” от 20 февраля 2003 г. № 554-IV, который предусматривает возможность реструктуризации долга на срок до 60 месяцев в зависимости от суммы долга и уровня доходов граждан на дату реструктуризации.

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР И ЖИЛЬЯ ПРИ УСЛОВИИ НАЛИЧИЯ ОСУЖДЕННОГО К ЛИШЕНИЮ СВОБОДЫ.

Существует еще одна проблема – приватизация квартир в семье, где член семьи имеет непогашенную судимость и отбывает наказание в местах лишения свободы. Он выписывался из квартиры в установленном законом порядке через полгода после заключения. При приватизации квартиры жилищная организация выдавала справку о составе семьи и занимаемой жилищной площади уже без него, хотя он и лишался права на жилье. Семья приватизировала жилье без его участия и ведома, а нередко и продавала его. Результатом этого было то, что такое лицо лишалось своей доли жилья. Лишь 2 марта 2000 г. Верховная Рада Украины внесла изменения к ст.71, и теперь жилое помещение сохраняется за приговоренным к лишению свободы в течение всего времени пребывания его под стражей или отбывания наказания, если в этом доме или квартире остались проживать другие члены семьи. Если же в доме или квартире не остались проживать другие члены семьи съемщика, то это жилье может быть предоставлено по договору аренды (найму) в установленном законом порядке другому гражданину до освобождения осужденного или отбытия им наказания.

Как отмечалось, во время осуществления приватизации много проблем правового характера возникает именно из-за несоответствия актов органов исполнительной власти и местного самоуправления действующим законам и Конституции Украины. В период развития и формирования рыночных отношений жилье становится повседневным товаром, предметом купли-продажи, аренды, закладной, дарования, завещания, обмена и тому подобное. А это приводит к распространению противоправных действий в сфере приобретения жилья и пользования им. При этом возникает много проблем, в том числе и правового характера. К сожалению, на первом этапе приватизации жилья имели место такие негативные явления, как оформление жилья одиноких и больных граждан на подставных лиц, нарушение прав несовершеннолетних детей, особенно в проблемных семьях. И это невзирая на то, что проблемам защиты законных прав граждан Украины на приватизацию государственного жилья, которое они занимают, всегда уделялось отдельное внимание.

В связи со значительной криминализацией рынка жилья менее всего социально защищенные владельцы приватизированного жилья – одинокие, больные, пенсионеры, дети, в результате жизненных обстоятельств становятся жертвами разных махинаций, результатом которых является обогащение одних и возможность стать беспризорными, лицами без постоянного местожительства для других. Существует множество аферистов, которые пытаются надуть рядового законопослушного гражданина, как только подвернется такая возможность, в результате чего граждане остаются как без жилья, полученного в собственность, так и без средств от его продажи.

И хотя государство в лице его органов и должно обеспечить полноценную защиту своих граждан, оценивая действия правонарушителей с точки зрения их правомерности и применяя против их деяний надлежащие юридические санкции, множество неосторожных граждан все же остается на улице без квартир, в которых прожили жизнь.

Исходя из указанных проблем, определенные нормы и положения по приватизации жилья подлежат коррекции и уточнению, как, например, вопрос возвращения приватизированного жилья в государственную собственность. Следует на законодательном уровне выяснить вопрос относительно выведения объектов жилищного фонда, которые имели статус общежитий, из уставных фондов акционерных обществ, предоставление им статуса жилых домов, что предоставит возможность всем желающим приватизировать свои квартиры. Следует также обеспечить создание общегосударственного реестра жилищного фонда. В отдельных регионах государства растет количество оставленных квартир, как государственных, так и приватизированных. Эти квартиры поддаются разграблению и разрушению без проведения текущего и капитального ремонтов.

Основным фактором решения жилищных проблем является рост экономических показателей в Украине. Кроме того, необходимо уделять больше внимания разъяснению жилищных прав и обязанностей граждан, чтоб они могли сознательно делать свой выбор.

 

 

Если у Вас есть свое предложение по покупке, продаже или аренде квартир, земельных участков и прочей недвижимости Киева и Украины, можете его отослать нам, воспользовавшись приведенной ниже формой и, после проверки администрацией сайта оно будет обязательно опубликовано. Поле с адресом Вашей домашней странички не обязательно для заполнения.

28 Сен 2011 , written by Администратор
Печать PDF